Від утримання до управління

З 14 травня 2015 року набрав чинності Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», а з 9 листопада 2017 року – закон «Про житлово-комунальні послуги». Вони ознаменували початок кардинальної реформи у сфері житлово-комунального господарства. Зазначимо, що останній закон вводиться в дію поступово: в частині послуги з управління – з 10 червня 2018 року, в сфері комунальних послуг – з 1 травня 2019 року.

Лада ЗАВІРУХА

Так має відбутися перехід від послуги з утримання будинків, споруд і прибудинкових територій до управління співвласниками, яке передбачає для останніх більше прав. Проте водночас – і обов’язки, а ще активну участь співвласників у процесі управління та утримання будинку, насамперед обрання форми управління.

Розібратися у цьому питанні «Тиждень» допоміг начальник ЖЕКу №7, депутат БМР Юрій Балас.

 

Для чого потрібно утримання будинку?

– Почнемо, як то кажуть, спочатку… У квартирну плату, яку мешканці сплачували і за часів СРСР, входить прибирання сходових клітин і прибудинкової території, технічне обслуговування внутрішньобудинкових мереж (водо-, тепло- і електропостачання), технічне обслуговування ліфтів (не поточний чи капітальний ремонти), вивезення побутового сміття, дератизація, дезінсекція, поточний ремонт (10% від загального обсягу ремонтних робіт).

– Про виконання капітального ремонту ніколи не йшлося, як і про накопичення коштів на певний будинок. Ще з радянських часів мешканці платять винятково за обслуговування будинку, чим і займаються ЖЕКи, – говорить Юрій Балас. – Отже, вода, тепло, електроенергія і газ постачаються до входу в будинок, а усі мережі, які розташовані в будинку, утримує обслуговуюча організація, у нашому випадку, ЖЕК.

Водночас кожен мешканець володіє квартирою (у технічному паспорті значиться, що це його власність, і більшість квартири приватизували), також часткою спільного майна: сходові клітини, підвал, горище та дах – і це спільна сумісна власність. Її також необхідно утримувати.

Отже, стисло, весь будинок – спільна сумісна власність мешканців будинку, а тому потрібно дбати не лише про свою квартиру, а і про все, що знаходиться у багатоповерхівці – від підвалу до даху. І наразі у державі діють закони, які зобов’язують співвласників багатоквартирних житлових будинків дбати про це спільне майно.

Від утримання до управління: яким чином відбудеться перехід?

– Наразі з ухваленням нових законів послуги з утримання будинків, споруд і прибудинкових територій, не передбачено. Натомість є інша – послуга з управління багатоквартирним будинком. Нині ми продовжуємо надавати послугу з утримання на перехідний період за договорами, які були укладені раніше, – зазначив Юрій Балас. – Перехідні положення діють до 2020 року.

Різниця між послугами з утримання та управління?

– Тариф на послугу з утримання будинків, споруд і прибудинкових територій затверджувався органом місцевого самоврядування – виконкомом. На послугу з управління багатоквартирним будинком встановлюється договірна ціна, ніхто у розмір послуги не втручається.

Водночас є чітко прописаний перелік обов’язкових послуг. Загалом він залишився таким же, що і при утриманні будинків і прибудинкових територій, за винятком вивезення побутових відходів, тепер це окрема комунальна послуга, яка має назву поводження із побутовими відходами, – зазначив Юрій Балас.

Як перейти до управління: алгоритм?

– По-перше, людям необхідно провести збори співвласників багатоквартирного будинку (протокол зборів повинні підписати власники квартир і нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50% загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку).

По-друге, обрати уповноважену особу або групу осіб, які мають право підпису. Вони лише представляють інтереси співвласників, а не ухвалюють рішення одноосібно.

По-третє, слід визначитися із формою управління будинком (власними силами, шляхом створення ОСББ чи визначення управителя та укладення з ним договору про надання послуги з управління).

По-четверте, уповноважена особо або група осіб мають підписати договір із управителем, наприклад ЖЕКом. Це варто зробити для налагодження якісної роботи у подальшому в межах закону.

Додам лише, що управителями можуть бути юридична або фізична особа, що має персонал, техніку та відповідні дозвільні документи. Це може бути ЖЕК або приватне підприємство, управляюча компанія тощо. Отже, співвласники багатоквартирного будинку мають право вибору.

– Я як керівник обслуговуючого підприємства впевнений, що саме уповноважена особа має бути представником рішення мешканців, яке вони прийняли спільно на зборах співвласників. Тим більше, що у новому договорі на управління прописують усі деталі, з уповноваженою особою обговорюється ціна на послуги з обслуговування будинку, визначають графіки робіт, саме ця особа може контролювати хід виконання робіт. Усі рішення щодо безпосередньо робіт, якими вони будуть і в яких обсягах, ухвалюватимуть співвласники будинку, а ми будемо їх виконувати згідно із договором, – наголосив Юрій Балас. – Сьогодні ми говоримо про це для того, щоб привернути увагу людей до необхідності обрати управляючу компанію і укласти із нею договір про управління для налагодження роботи.

Люди повинні зрозуміти, що згідно із новим законодавством, навіть якщо вони хочуть залишитися із ЖЕКом, вони мають переукласти договори та пройти усю процедуру: збори, уповноважені, договори. Цього вимагає нове законодавство.

За словами начальника ЖЕКа №7, за нині укладеними договорами, за якими вони працюють на сьогодні, тариф встановлений саме виконкомом. До речі, граничний термін переходу – 2020 рік.

А що далі?

– Орган місцевого самоврядування організує та проведе конкурс з призначення управителя у разі звернення співвласників багатоквартирного будинку з питання призначення управителя.

На мою думку, виставляти будинки на конкурс також проблематично: там основний чинник – вартість послуг. Може зайти організація, яка запропонує найнижчу вартість управління, проте не виконуватиме умов договору. І такі випадки непоодинокі.

Конкурс – це вже край, тому ми і пропонуємо людям визначитися зараз, – резюмував Юрій Балас.